november 27, 2018
Moet ik eerder investeren in vastgoed of in een levensverzekering? Tik-tak, tik-tak… Er is geen dilemma meer… u kunt het allebei doen!
U hoeft zich de vraag niet meer te stellen, de oplossing ligt voor de hand: u kunt nu perfect investeren in vastgoed via uw levensverzekeringscontract!
Net zo goed als u uw goudstaven of petroleumvaten niet fysiek naar de verzekeringsmaatschappij kunt brengen, kunt u uw huis uiteraard ook niet als levensverzekeringspremie aanbrengen!
Maar wat kunt u wel doen?
Overzicht van de beleggingsmogelijkheden en het juridische en fiscale stelsel om vastgoed te beleggen in een levensverzekering:
- De beleggingsmogelijkheden
Nu het rendement van gegarandeerde fondsen daalt, wenden steeds meer mensen zich tot performante beleggingen met een beperkt risico.
Waarom zou u in vastgoed investeren via uw levensverzekerings-contract?
Of het nu gaat om een beter resultaat na te streven, of om een veilig actief met een beperkt risico in portefeuille te houden, of uw spaargeld meer dynamiek te geven, te genieten van een aantrekkelijk fiscaal voordeel in vergelijking met een rechtstreeks actief of om een actief te hebben dat buiten de successie valt: het zijn allemaal goede redenen om via uw levensverzekeringspolis in vastgoed te beleggen!
Voor een beperkte investeringsbedrag kunt u een veilig actief in portefeuille hebben, omdat het gebaseerd is op een gediversifieerd immobiliënpark met kantoren, kinderdagverblijven, ziekenhuizen, rusthuizen… wat u ook bevrijdt van beheersbeperkingen (onbetaalde huurgelden, afwezigheid van huurders, bezoeken enz.) en een opbrengst van gemiddeld 5% per jaar oplevert via een gemeenschappelijke benadering!
In welke onroerende activa kunt u beleggen?
U bent wellicht vertrouwd met de termen SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) OPCI (Organisme de Placements Collectifs Immobiliers), SIIC (Société Immobilière Règlementée) in Frankrijk en GVV (Gereglementeerde Vastgoedvennootschap) in België. Het is ook mogelijk in vastgoed te beleggen via al dan niet genoteerde vastgoedfondsen, of uw persoonlijke immobiliënpark in een vennootschap onder te brengen en de eigendomstitels in uw verzekeringscontract op te nemen.
U ziet het: mogelijkheden en variaties genoeg. Hier willen we de juridische en fiscale stelsels bespreken voor het aanhouden van een Franse SCPI en OPCI en een Belgische GVV in uw levensverzekeringscontract.
- Juridisch en fiscaal stelsel voor vastgoedbelegging in een levensverzekering
De vaakst gebruikte beleggingsmogelijkheden voor vastgoed in levensverzekeringen zijn beleggingen in SCPI, OPCI en GVV. Een overzicht:
a. Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI’s)
- Juridisch stelsel
Sociétés Civiles de Placement Immobilier zijn vennootschappen die zich exclusief bezighouden met de aankoop en het beheer van een immobiliënpark voor commercieel of residentieel gebruik.
Het beheer wordt uitbesteed aan een erkende beheersmaatschappij die zich bezighoudt met de verhuur en het onderhoud van het immobiliënpark.
De bedragen die door de intekenaars gestort worden, zijn bestemd voor de aankoop en het beheer van het immobiliënpark.
In ruil voor de bijdragen (het minimumbedrag van het aandeel bedraagt € 150) stort de maatschappij huurgelden door aan de intekenaars, naar verhouding tot hun bijdragen, na aftrek van lasten die verband houden met het immobiliënpark (onderhoudskosten, huurbeheer, diverse werkzaamheden…).
De belegging verloopt rechtstreeks via de investering in vastgoed, zodat de intekenaars inkomsten uit vastgoed kunnen halen, zonder zich zorgen te moeten maken over het huurbeheer en waarbij ze zelfs met bescheiden sommen kunnen beleggen.
SCPI’s zijn vennootschappen met vast of variabel kapitaal. SCPI’s met vast kapitaal geven nieuwe aandelen uit tot op hun volledige kapitaal is ingetekend, waarna ze als gesloten worden beschouwd. SCPI’s met variabel kapitaal geven dan weer constant nieuwe aandelen uit en annuleren ook aandelen.
- Fiscaliteit
De SCPI is fiscaal transparant, dit betekent dat elke vennoot individueel wordt getaxeerd over het fiscale resultaat van de vennootschap, voor het percentage aandelen dat hij bezit.
Op de inkomsten uit Franse bron (huurgelden en meerwaarden) die door de SCPI worden gegenereerd en die in eigendom zijn via een verzekeringscontract van OneLife, wordt in Frankrijk vennootschapsbelasting berekend volgens het tarief van 33,33% (een percentage dat in 2020 naar 28%, in 2021 naar 26,5%, en vanaf 2022 naar 25% zal verlaagd worden).
De meerwaarden bij overdracht van titels van een SCPI zijn eveneens in Frankrijk belastbaar, met een inhouding van 33,33% (gelijkgeschakeld met percentage van de vennootschapsbelasting).
b. Organismes de Placements Collectifs Immobiliers (OPCI’s)
- Juridisch stelsel
Organismes de Placement Collectifs Immobiliers zijn vastgoedfondsen die aanvankelijk werden gecreëerd om de SCPI’s te vervangen, maar de twee systemen bestaan nu naast elkaar.
Het doel van OPCI’s is te investeren in panden, ze te bouwen, te onderhouden en te verhuren. Ze kunnen ook werkzaamheden uitvoeren en panden verkopen. Daarnaast kan het maatschappelijke doel ook het beheer van andere financiële titels en depots behelsen.
Sinds de wet-Macron van 2017 kunnen OPCI’s via CMF (Code Monétaire et Financier) art. L2014-34 ook in ondergeschikte orde meubels, uitrustingen of andere goederen aankopen die worden toegekend aan de gebouwen in portefeuille en die nodig zijn voor de werking, het gebruik of de exploitatie van het gebouw in eigendom.
Er bestaan verschillende types OPCI’s naargelang het beleggersprofiel en het risiconiveau, zowel professioneel als particulier: specifieke OPCI, OPCI met compartimenten, enz.
De OPCI’s voor professionele beleggers (waar de verzekeringnemers voordeel uit halen) zijn de volgende:
– OPCI opgericht onder de vorm van een beleggingsmaatschappij met overwegend vastgoed en variabel kapitaal (Société de Placement à Prepondérance Immobilière à Capital Variable – SPPICAV)
– en OPCI’s opgericht onder de vorm van een vastgoedfonds (Fonds de Placement Immobilier – FPI).
Deze twee vormen van OPCI’s zijn juridisch gezien identiek van aard, maar hun juridische en fiscale stelsel verschilt.
SPPICAV’s zijn opgericht onder de vorm van Naamloze Vennootschap (of Vennootschap met vereenvoudigde aandelen) met variabel kapitaal: de intekenaar die een aandeel koopt, verwerft eigendomsrechten over de vennootschap voor het percentage van zijn inbreng en een stemrecht tijdens de Algemene vergadering.
FPI’s hebben geen rechtspersoonlijkheid, maar zijn mede-eigendommen. Houders zijn houders van deelbewijzen, niet van aandelen. Ze hebben geen enkel eigendomsrecht over de FPI en hebben geen controle- of beslissingsrecht.
- Fiscaliteit
De intekening op deelbewijzen van een FPI is vrijgesteld van registratierechten en grondbelasting.
De overdracht, overname van deelbewijzen of aandelen van de OPCI, of de verdeling van de activa van de FPI zijn vrijgesteld van registratierechten en grondbelastingen, behoudens twee uitzonderingen naar aanleiding van artikel 730 quinquies van de CGI (Code Général des Impôts)(eigendom van meer dan 10% van de OPCI voor de koper die een natuurlijke persoon is of 20% voor een koper die een rechtspersoon is), waarvoor er registratierechten ter hoogte van 5% verschuldigd zijn.
SPPICAV’s zijn vehikels die vrijgesteld zijn van vennootschapsbelasting, op voorwaarde echter dat er een verplichte verdeling van hun resultaat over de aandeelhouders is. De inkomsten die door een SPPICAV verdeeld worden, zijn van financiële aard (dividenden) en het belastingstelsel hangt af van de hoedanigheid van de aandeelhouder (natuurlijke of rechtspersoon) en zijn verblijfplaats.
Volgens het interne Franse recht wordt op dividenden die aan niet-residentiële aandeelhouders wordt uitgekeerd, in principe in Frankrijk een inhouding aan de bron van 30% berekend.
Indien de titels via een OneLife-contract worden aangehouden, kan dit percentage, dankzij een conventie tussen Frankrijk en Luxemburg, herleid worden tot 5% voor vennootschappen die dividenden ontvangen ter waarde van minstens 25% van het maatschappelijke kapitaal van de maatschappij die het dividend uitkeert, en tot 15% voor lagere eigendomspercentages.
Volgens de nieuwe conventie die tussen Frankrijk en Luxemburg werd afgesloten, en die normaal op 1 januari 2019 van kracht wordt, is het de bedoeling dat deze percentages zullen evolueren. Zo zullen dividenden die door een OPCI worden uitbetaald onderworpen worden aan een inhouding aan de bron voor een lager tarief van 15%, wanneer de ontvangende maatschappij rechtstreeks of onrechtstreeks minder dan 10% van het maatschappelijke kapitaal van de uitbetalende maatschappij bezit, en volgens het tarief van 30% indien ze meer dan 10% bezit.
De meerwaarden die gecreëerd worden over de overdracht van titels van een SPPICAV zijn in Frankrijk belastbaar, met een inhouding van 33,33% (afgestemd op het percentage vennootschapsbelasting).
Voor wat de fiscaliteit voor beleggingen door FPI’s betreft, verwijzen we naar de fiscaliteit die van toepassing is op SCPI’s (fiscale transparantie).
c. Gereglementeerde Vastgoedvennootschap (GVV)
- Juridisch stelsel
Het juridische stelsel van de gereglementeerde vastgoedvennootschap wordt beschreven in de bepalingen van de Belgische Wet van 12 mei 2014, die op 16 juli 2014 van kracht werd. Het doel van een GVV is met name ” rechtstreeks of via een vennootschap waarin zij een deelneming bezit, onroerende goederen ter beschikking te stellen van gebruikers en, in voorkomend geval, binnen de grenzen ter zake, andere types “vastgoed” te bezitten“.
Dit type vennootschap oefent een commerciële en operationele activiteit uit, zonder dat ze verplicht is te handelen in het belang van de aandeelhouders, gezien het feit dat het collectieve maatschappelijke belang gebaseerd is op de integratie van deze maatschappelijke structuur in het Belgische juridische landschap.
De GVV is een vennootschap waarvan de effectieve bedrijfsleiders enkel natuurlijke personen zijn en omvat de volledige vastgoedsector: eigendom van vastgoed (en dus zorgen voor het beheer ervan, de stedenbouwkundige regels enz.) op lange termijn, met als doel ze ter beschikking te stellen van gebruikers, voor de bouw of renovatie van panden. Daarom is de GVV verplicht haar activiteiten zelf uit te voeren, zonder deze uit te besteden aan een andere rechtspersoon. Dit veronderstelt een concrete “substantie” qua operationele teams.
De GVV is opgericht onder de vorm van een naamloze vennootschap of een beursgenoteerde commanditaire vennootschap, waarvan minstens 30% van de aandelen op de markt worden verhandeld (m.a.w. waarbij het stemrecht in handen van het publiek is), en is onderworpen aan de controle van de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (i.e. FSMA) en strikte regels rond belangenvermenging.
Een GVV mag echter niet meer dan 20% van zijn actief in eenzelfde vastgoed plaatsen. Een diversiteit in de investeringen is bijgevolg belangrijk. Deze beperking kan echter in uitzonderlijke gevallen worden omzeild, na een gemotiveerd advies van de FSMA.
- Fiscaliteit
De GVV is niet onderworpen aan vennootschapsbelasting in België, onder uitdrukkelijke voorwaarde dat ze minstens 80% van haar netto-opbrengst uitkeert in de vorm van dividenden.
De roerende voorheffing op de dividenden bedraagt 30%. Er kan echter wel, afhankelijk van de investering van de betrokken GVV, een “verminderde” voorheffing van toepassing zijn. We denken met name aan GVV’s die investeren in gebouwen voor gezondheidszorg.
Indien men via een levensverzekeringscontract van OneLife deelbewijzen in een GVV heeft, kan men als belastingplichtige onder de paraplu van de levensverzekering alle roerende voorheffing, ter hoogte van 30%, vermijden. Aan de hand van de overeenkomst tot het vermijden van dubbele belasting tussen België en Luxemburg, mag de roerende voorheffing op dividenden in België niet hoger zijn dan 10% of 15%.
Bovendien kan men via een investering in vastgoed onder een levensverzekering het kapitaal laten opbrengen, door de ontvangen opbrengsten opnieuw te investeren, en zo een belastinguitstel te bekomen. De belasting zal namelijk pas toegepast worden bij een partiële of totale afkoop en naargelang de fiscaliteit die op levensverzekeringscontracten van toepassing is: de belastbare meerwaarden bij afkopen worden a rato berekend, rekening houdend met het deel van het kapitaal dat wordt afgekocht.
Sinds 1 januari 2018 worden activa die indirect via een levensverzekeringscontract in eigendom zijn, ook opgenomen in de belastbare basis op het Franse vastgoedvermogen, rekening houdend met de regels die van toepassing zijn op ingezetenen en niet-ingezetenen.
Uw professionele adviseur en de experts van OneLife staan tot uw beschikking om u advies te verstrekken rond de beste vastgoedinvesteringen waarop u via uw levensverzekeringscontract op kunt intekenen.
OneLife, dat is nu, of wanneer het u uitkomt!
Auteurs:
Fanny PERPERE – Wealth Planner
Nicolas MILOS – Senior Wealth Planner
Jean-Nicolas GRANDHAYE – Corporate Counsel