juin 27, 2017
Dans un contexte de taux d’intérêt bas et de volatilité des marchés financiers, l’immobilier financier communément appelé en France « pierre-papier » constitue une classe d’actif incontournable et privilégié des investisseurs français ou gestionnaires de portefeuille en raison des perspectives de rendement et de valorisation attractive.
Dans le cadre de la gestion financière personnalisée d’un contrat d’assurance-vie luxembourgeois, cette classe d’actif peut être investie par le gestionnaire discrétionnaire du fonds interne dédié ou sélectionnée directement par le souscripteur au sein du fonds d’assurance spécialisé, dans les conditions définies par l’assureur, conformément à la politique d’investissement du fonds interne d’assurance.
La décision d’investissement motivée principalement par les perspectives de rendement et de valorisation devra aussi prendre en compte la fiscalité des revenus et des plus-values immobilières réalisés au sein du contrat d’assurance-vie compte tenu d’une détention transfrontalière des actifs. Rappelons que l’assureur est le propriétaire des actifs détenus au sein du contrat d’assurance-vie, les revenus immobiliers réalisés au sein du fonds interne d’assurance, dédié ou spécialisé, bénéficient d’une fiscalité neutre mais supportent une taxation des revenus à la source.
S’agissant d’investissement dans des fonds immobiliers français, la fiscalité des revenus et plus-values dépendra de la forme juridique du fonds immobilier investi et des dispositions fiscales conventionnelles et françaises applicable aux revenus réalisés. Compte tenu de la complexité des règles fiscales applicables en fonction de la forme juridique du fonds, un conseil fiscal avisé est recommandé préalablement à l’investissement.
Les principaux fonds immobiliers français sont constitués sous forme de Société Civile de Placement Immobilier (« SCPI ») ou de Société à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (« SPPICAV »).
Au regard de la fiscalité des revenus
S’agissant de la SCPI, transparente fiscalement, le résultat réalisé et attribué annuellement à l’assureur luxembourgeois en proportion de son investissement est soumis en France au prélèvement forfaitaire de 33,33%.
S’agissant de la SPPICAV, opaque fiscalement, le résultat exonéré d’impôt sur les sociétés est distribué annuellement à ses actionnaires sous forme de dividendes conformément au statut juridique de l’OPCI. Le dividende distribué à l’assureur luxembourgeois en tant qu’actionnaire fera l’objet d’une retenue à la source en France au taux conventionnel de 5% ou 15% selon que l’assureur détient plus ou moins de 25% du capital de la société.
Au regard de la fiscalité des distributions du fonds immobilier, l’investissement et détention d’une SPPICAV dans un contrat d’assurance-vie luxembourgeois est donc plus favorable.
Au regard de la fiscalité des plus-values
Depuis l’entrée en vigueur du nouvel avenant conventionnel entre la France et le Luxembourg le 1er janvier 2017, les plus-values de cession de participation de sociétés françaises à prépondérance immobilière sont taxables en France.
Les plus-values de cession réalisées par des personnes morales non-résidentes seront soumises au prélèvement forfaitaire de 33,33%.
Toutefois, une distinction doit être faite entre la cession d’une participation dans une SCPI et SPPICAV.
La plus-value de cession d’une SCPI est taxable en France indépendamment du niveau de détention alors que la plus-value de cession de participation dans une SPPICAV n’est taxable en France que si le cédant détient plus de 10% du capital.
L’investissement dans une SPPICAV dispose donc d’un traitement fiscal des plus-values de cession plus favorable dès lors que l’assureur détient moins de 10% du capital.
Au regard des contributions sociales
Aucune contribution sociale n’est due sur les revenus immobiliers de source française reçus par l’assureur au titre des actifs du contrat d’assurance-vie.
En tant que résident français, les contributions sociales seront dues par le souscripteur sur les produits éventuels d’un rachat partiel ou total.
En tant que non-résidents français, les investisseurs étrangers pourront privilégier la solution d’investissement utilisant l’assurance-vie luxembourgeoise plutôt qu’un investissement direct dans un fonds immobiliers français afin d’éviter les contributions sociales sur les revenus immobiliers.
Au regard des droits d’enregistrement
En principe, les droits d’enregistrement en France sont dus par l’acquéreur au taux de 5% calculés sur le prix d’acquisition d’une participation de société à prépondérance immobilière.
Un régime dérogatoire s’applique cependant aux fonds immobiliers.
S’agissant de la SCPI, les souscriptions, cessions et rachats sont exonérés de droits d’enregistrement sauf en cas de cession de gré à gré d’une participation dans une SCPI à capital fixe.
S’agissant de la SPPICAV, les souscriptions, cessions et rachats sont exonérés de droit d’enregistrement sauf si l’acquéreur détient (ou détiendra suite à l’acquisition) plus de 20% des actions de la SPPICAV.
En conclusion, afin de préserver le rendement après impôt de l’investissement immobilier, les investisseurs français ou étrangers utilisant l’assurance-vie luxembourgeoise devront tenir compte, en sus du risque et du rendement attendu, de la fiscalité des revenus immobiliers compte tenu de la nature du fonds et des dispositions fiscales conventionnelles et françaises.
OneLife dispose d’une expertise sur les actifs non traditionnels et se tient à disposition de ses partenaires et clients pour déterminer la solution d’investissement la plus efficace tenant compte des contraintes fiscales locales et transfrontalières.
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Cet article a été écrit par 
Christophe BRECHIGNAC – Le contenu du présent rapport est soumis aux limitations et mentions légales du site OneLife