novembre 27, 2018
Dois-je plutôt investir dans l’immobilier ou dans une assurance-vie ? Tic tac tic tac… Le dilemme n’existe plus…vous pouvez faire les deux !
En effet, plus besoin de se poser la question, la solution est évidente, investir dans l’immobilier via votre contrat d’assurance-vie est la solution parfaite !
Bien sûr, de même qu’il n’est pas possible d’apporter vos lingots ou vos barils de pétrole physiquement à la compagnie d’assurance, il n’est pas question d’apporter votre maison comme prime d’assurance-vie !
Alors, que pouvez-vous faire ?
Tour d’horizon des possibilités d’investissement et du régime juridique et fiscal de l’investissement immobilier en assurance-vie :
- Les possibilités d’investissement
En effet, face à la baisse de rendement des fonds garantis vous êtes de plus en plus nombreux à vous tourner vers des investissements performants et au risque limité.
Pour quelles raisons investir dans l’immobilier via votre contrat d’assurance-vie ?
Que ce soit pour viser une performance supérieure, pour détenir un actif sûr et au risque limité, pour dynamiser votre épargne, pour bénéficier d’une fiscalité attractive par rapport à une détention en direct ou pour détenir un actif hors succession, toutes les raisons sont bonnes pour investir dans l’immobilier via votre police d’assurance-vie !
Pour un investissement limité, vous pouvez détenir un actif sûr car basé sur un parc immobilier diversifié de bureaux, crèches, cliniques, maisons de retraite… qui vous libère également des contraintes de gestion (loyers impayés, absence de locataire, visites etc…) et mutualisé qui rapporte en moyenne 5% par an !
Quels sont les actifs immobiliers dans lesquels vous pouvez investir ?
Vous êtes probablement familier des termes SCPI, OPCI, SIIC en France et SIR en Belgique. Il est également possible d’investir en immobilier via des fonds immobiliers cotés ou non, ou encore de placer votre parc immobilier privé au sein d’une société et de loger ses titres au sein de votre police d’assurance.
Vous le voyez les possibilités sont nombreuses et variées, nous nous attacherons ici à décrire les régimes juridiques et fiscaux de la détention de SCPI et OPCI françaises et de SIR belges au sein de votre contrat d’assurance-vie.
- Régime juridique et fiscal de l’investissement immobilier en assurance-vie
Parmi toutes les possibilités d’investissement immobilier en assurance-vie, les plus couramment utilisés sont l’investissement en SCPI, OPCI et SIR :
a. Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI)
- Régime juridique
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont des sociétés ayant pour objet exclusivement l’acquisition et la gestion d’un parc immobilier à usage commercial ou d’habitation.
La gestion est externalisée à une société de gestion agréée en charge de louer et entretenir le parc immobilier.
Les sommes versées par les souscripteurs sont destinées à l’achat et la gestion du parc immobilier.
En contrepartie des apports effectués (le montant minimum de la part est de 150€), la société reverse des loyers aux souscripteurs à proportion des apports des souscripteurs, déduction faite des charges afférentes au parc immobilier (frais d’entretien, de gestion locative, travaux divers…).
Placement proche de l’investissement immobilier en direct, il permet aux souscripteurs de percevoir des revenus immobiliers sans s’embarrasser de la gestion locative et d’investir même avec des sommes modestes.
Les SCPI sont des sociétés à capital fixe ou variable. Les SCPI à capital fixe émettent des nouvelles actions jusqu’à ce que leur capital soit totalement souscrit, suite à quoi elles sont dites fermées, au contraire des SCPI à capital variable qui émettent de nouvelles actions et en annulent constamment.
- Fiscalité
La SCPI est fiscalement transparente c’est-à-dire que chaque associé est taxé individuellement sur le résultat fiscal de la société à hauteur des parts qu’il détient.
Les revenus de source française (loyers et plus-values) générés par la SCPI détenue au travers d’un contrat d’assurance OneLife sont imposables à l’impôt sur les sociétés en France au taux de 33,33% (taux qui sera réduit à 28 % en 2020, 26,5 % en 2021 et 25 % à partir de 2022).
Les plus-values de cession des titres de la SCPI sont également imposables en France à un prélèvement au taux de 33,33% (aligné sur le taux de l’impôt sur les sociétés).
b. Les Organismes de Placements Collectifs Immobiliers (OPCI)
- Régime juridique
Les Organismes de placement collectifs immobiliers sont des fonds immobiliers créés à l’origine pour remplacer les SCPI, ils coexistent désormais avec celles-ci.
Les OPCI ont pour objet d’investir, de construire, d’entretenir et de louer des biens immobiliers. Ils peuvent également réaliser des travaux et procéder à leur revente. Accessoirement, l’objet social peut comprendre la gestion d’autres titres financiers et de dépôts.
Le CMF (Code Monétaire et Financier) art L2014-34 permet aussi depuis la loi Macron de 2017 aux OPCI d’acquérir à titre accessoire des meubles meublants, des biens d’équipement et tout autre bien meuble affecté aux immeubles détenus et nécessaires au fonctionnement, à l’usage ou à l’exploitation de l’immeuble détenu.
Il existe plusieurs types d’OPCI selon le profil de l’investisseur et de son niveau de risque, qu’il soit professionnel ou particulier : OPCI dédié, OPCI à compartiments etc.
Les OPCI destinés aux investisseurs professionnels (ce dont bénéficient les preneurs d’assurance) sont les suivants :
– OPCI constitués sous forme de Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICAV)
– et ceux constitués sous forme de Fonds de Placement Immobilier (FPI).
Ces deux formes d’OPCI ont une nature juridique identique mais leur régime juridique et fiscal diffère.
Les SPPICAV sont constitués sous forme de Société Anonyme (ou Société par Actions Simplifiée) à capital variable => l’achat d’action entraîne des droits de propriété du souscripteur sur la société à concurrence de ses apports et le droit de vote aux Assemblées Générales.
Les FPI ne sont pas dotés de la personnalité morale mais sont des copropriétés. Les porteurs sont porteurs de parts et non d’actions. Ils n’ont aucun droit de propriété sur le FPI et n’ont pas de droit de contrôle ou de décision.
- Fiscalité
La souscription de parts de FPI est exonérée de droits d’enregistrements et de taxe sur la publicité foncière.
La cession, le rachat de parts ou d’actions d’OPCI, ou la répartition d’actifs de FPI sont exonérés de droits d’enregistrements et de taxe sur la publicité foncière sauf deux exceptions issues de l’article 730 quinquies du CGI (Code Général des Impôts) (détention de plus de 10% de l’OPCI pour l’acquéreur personne physique ou 20% pour l’acquéreur personne morale) pour lesquelles les droits d’enregistrement de 5% sont dus.
Les SPPICAV sont des véhicules exonérés d’impôt sur les sociétés sous réserve, notamment, d’obligations de distribution de leur résultat à leurs actionnaires.
Les revenus distribués par une SPPICAV ont la nature de produits financiers (dividendes) et leur régime d’imposition dépend de la qualité de l’actionnaire (personne morale ou physique) et de son lieu de résidence.
Selon le droit interne français, les dividendes distribués aux actionnaires non-résidents font en principe l’objet d’une retenue à la source en France au taux de 30 %.
Dans l’hypothèse d’une détention à travers un contrat OneLife, la convention conclue entre la France et le Luxembourg permet de réduire ce taux à 5% pour les sociétés bénéficiaires des dividendes détenant au moins 25% du capital social de la société distributrice et à 15% pour les détentions inférieures.
Toutefois, selon la nouvelle convention conclue entre la France et le Luxembourg qui devrait entrer en vigueur au 1er janvier 2019, ces taux ont vocation à évoluer. Ainsi, les dividendes versés par un OPCI seront soumis à une retenue à la source à un taux réduit de 15% lorsque la société bénéficiaire détiendra directement ou indirectement moins de 10% du capital social de la société distributrice et au taux de 30% si la détention est supérieure à 10%.
Les plus-values réalisées sur la cession de titres de SPPICAV sont imposables en France à un prélèvement de 33,33% (aligné sur le taux de l’impôt sur les sociétés).
Concernant la fiscalité applicable aux investissements réalisés par les FPI, nous vous renvoyons à la fiscalité applicable aux SCPI (transparence fiscale).
c. Les Sociétés Immobilières Règlementées (SIR)
- Régime juridique
Le régime juridique de la société immobilière réglementée est décrit au travers des dispositions de la loi belge du 12 mai 2014, entrée en vigueur en date du 16 juillet 2014. La SIR a notamment pour objet de « mettre, directement ou par le biais d’une société dans laquelle elle détient une participation, des immeubles à la disposition d’utilisateurs et, éventuellement, dans les limites prévues à cet effet, à détenir d’autres types de « biens immobiliers » ».
Ce type de société exerce une activité commerciale et opérationnelle sans pour autant avoir l’obligation d’agir dans l’intérêt des actionnaires, ceci au vu du fait que l’intérêt social collectif se situe à la base de l’insertion de cette structure sociétale dans le paysage juridique belge.
Société dont les dirigeants effectifs ne peuvent être que des personnes physiques, la SIR touche tout le secteur immobilier: de détenir des biens immobiliers (et ainsi en assurer la gestion, conformité urbanistique, etc.) pour une longue durée avec pour but de les mettre à disposition d’utilisateurs, à la construction ou encore la rénovation de biens immobiliers. A cette fin, la SIR se doit d’exercer ses activités en propre sans délégation aucune à une autre personne morale. Ceci sous-entend une « substance » concrète en termes d’équipes opérationnelles.
Constituée sous forme de société anonyme ou de société en commandite par actions cotée en bourse dont au minimum 30% des actions sont négociées sur le marché (càd dont le droit de vote se trouve aux mains du public), la SIR est soumise au contrôle de l’Autorité des Services et Marchés Financiers (i.e. FSMA) ainsi qu’à des règles strictes en matière de conflits d’intérêts.
La SIR ne peut cependant placer plus de 20% de ses actifs dans un seul et même ensemble immobilier. Une diversité d’investissement est par conséquent de mise. Cette limitation peut toutefois exceptionnellement être contournée, sous avis motivé à la FSMA.
- Fiscalité
La société immobilière réglementée n’est pas soumise à l’impôt des sociétés en Belgique sous condition expresse qu’elle distribue au moins 80% de son produit net sous forme de dividendes.
Le précompte mobilier sur les dividendes est de 30%. Ceci étant dit, dépendamment de l’investissement de la SIR concernée, un précompte « réduit » peut trouver à s’appliquer. Nous pensons notamment aux SIR investissant en immobilier de santé.
Dans l’hypothèse d’une détention de parts d’une SIR au travers d’un contrat d’assurance OneLife, l’enveloppe de l’assurance-vie permettra, dans le chef du contribuable, d’éviter tout précompte mobilier s’élevant à 30%. En effet, par le biais de la Convention préventive de la double imposition conclue entre la Belgique et le Luxembourg, le précompte mobilier sur les dividendes ne pourra excéder, en Belgique, 10% ou 15%.
En outre, l’investissement immobilier via le contrat d’assurance-vie permet de faire fructifier le capital en réinvestissant les revenus perçus en bénéficiant d’un différé fiscal. En effet, l’imposition n’aura lieu que dans l’hypothèse d’un rachat partiel ou total et selon la fiscalité applicable aux contrats d’assurance-vie : les plus-values imposables au titre des rachats seront proratisées en fonction de la part de capital rachetée.
Egalement, depuis le 1er janvier 2018, les actifs détenus indirectement à travers un contrat d’assurance-vie entrent dans la base taxable à l’impôt sur la fortune immobilière français selon les règles applicables aux résidents et aux non-résidents.
Votre conseiller professionnel et les experts de OneLife se tiennent à vos côtés afin de vous conseiller les meilleurs investissements immobiliers à souscrire via votre police d’assurance-vie.
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Auteurs:
Fanny PERPERE – Wealth Planner
Nicolas MILOS – Senior Wealth Planner
Jean-Nicolas GRANDHAYE – Corporate Counsel